论坛背景：

　　杭州在建的村级留用地项目有很多，比如银泰城、桔子里、西溪壹号、创美华彩国际等等，各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢？在营销过程中，又是如何促进销售解除购房者的后顾之忧呢？对于村级留用地的政策变化，各位专家又有怎样的看法？

　　主办单位：搜狐焦点

　　论坛时间：7月19日14:00

　　现场直播：搜狐焦点

　　论坛流程

　　第一部分：主办方致辞（14:00-14:10）

　　 搜狐焦点杭州首席代表 章升

　　第二部分：专家观点（14:10-14:20）

　　议题：村级留用地项目发展的前景

　　 机构专家代表：

　　陈焕春：汉嘉地产顾问副总经理

　　 专家代表：

　　杨华斌：《房产天下》执行总编

　　第三部分：开发商代表发言（14:20-16:00）

　　议题：村级留用地项目发展的前景、开发注意事项、政策变化

　　创美华彩国际：副总经理徐志坚

　　桔子里：营销总监黄非

　　永茂西溪壹号：营销总监张骑兵

　　丁兰广场：营销总监

　　天港置业：营销部经理

　　银泰城：市场营销部经理徐琦敏

　　天策咨询：总经理余立鸿

　　西溪谷：林彬

　　相关链接：[新闻会客厅]村级留用地发展前景探讨以及政策解读

　　村级留用地由于其特殊性一直是受到人们的关注，据悉，杭州留用地存量大概为—亩。在杭州留用地项目主要集中在三墩、下沙、留下和滨江，大部分为写字楼、公建项目，商住两用的项目也占了大部分。

　　村级留用地项目到底有没有产权？！

　　初次接触村级留用地项目，相信不少购房者对于村级留用地项目的概念存在很多误区，导致后期产生不少纠纷。在杭州就出现过留用地项目的业主因为拿不到产权证而集体退房，其实只要了解清楚村级留用地项目，这些纠纷都是可以避免的。

　　————以下为直播内容实录————

　　【王欢】：首先感谢大家来到这个论坛，参加这次讨论，我是搜狐焦点杭州站的主编王欢，本来坐在这个上的应该是我们的总经理章升，但他因为被市叫过去谈一个下半年大型的合作，所以不能和大家见面，我想他今后会去你们各位的公司单独拜访的。

　　可能大家对于搜狐焦点比较熟悉了，可能今年上半年以来，搜狐焦点相当于回归主流的，从2006年开始在杭州建站，可能从今年开始各位对我们杭州站有一定的熟悉和认识，包括我们二季度也超额完成了任务，得到了总部的嘉，所以感谢各位对我们的支持。

　　这次活动的初衷，可能跟搜狐焦点一贯的立场有关系，我们比较关注从网友的角度看待行业内的事情，我们接下去的动作可能会更关注开发商，希望能够和开发商一起促进整个行业的健康发展，前段时间跟银泰城钱耀东钱总聊天，说起村级留用地的事情，当时我们有四五个开发商一起聊天，很多开发商都对村级留用地很不知道，大家都围着钱总问这问那，钱总像专家一样给他们上课。当时我就跟钱总商量，说一起搞这个座谈会，大家把比较复杂的村级留用地的事情能够聊清楚、聊透，包括开发商在开发村级留用地的时候可能会遇到的问题，包括在营销推广上以后可能遇到的一些事情，比如口子会不会放开，营销方面大家有没有值得互相借鉴的事情，包括后面三位也是看了我们网上的遇到，今天早上就过来参加我们的这次会议。

　　所以非常感谢大家对搜狐焦点的支持，也非常感谢大家对这次论坛的支持，接下去的时间我交给我们的主持人，和大家一起来交流村级留用地的事情，谢谢大家。

　　【主持人】：首先感谢各位专家、开发商代表莅临我们的会议，感谢大家。

　　我们知道，杭州在建的村级留用地项目有很多，比如银泰城、桔子里、创美华彩国际等，各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢？在营销过程当中，又是如何促进销售解除购房者的后顾之忧呢？对于村级留用地政策变化，各位专家又有怎样的看法？

　　首先有请汉嘉咨询机构副总经理陈焕春陈总给我们一下。

　　【陈焕春】：村级留用地我们也接触了很久了，这里面有一个比较重要的政策，应该是在09年、10年左右，就是从允许村级留用地走招拍挂程序之后，最小单位可以到户的概念，这个政策对杭州村级留用地而言常非常重要的一个政策。从这个政策之后，就有很多合理、，或者是更合理、更的村级留用地项目出现，它们49%部分中如果产权都明晰的话，会跟商业用地里面的酒店式公寓也好、商业也好没有任何区别，手续上都是一样的。所以现在大家看到市面上的村级留用地产品，可能就是有两种，一种是按之前政策来办的，就是不走招拍挂程序的，不走招拍挂程序的这种村级留用地一般来说没有分散的产权，是整的，所以在销售过程当中是以租代售，它的优点是单元分割可以很，反正是没有产权，爱分多大就分多大。但是在新的政策出台之后，因为现在“禁九令”也比较严格，如果从这个政策来看，其实酒店式物业也比较难，但是从整个杭州报批情况来看，因为新政策的村级留用地目前不是特别多，还是个位数，很少，就我近期发现，可能个别还是在新的“禁九令”之后，貌似有一定余地的，但是这个没有经过验证，是个人经验的推论，但是这点对于开发村级留用地的开发商来讲很关键。

　　村级留用地概念是什么呢？可能很多消费者不是很清楚，谈到村级留用地可能认为没有产权，被理解为小产权房，其实村级留用地跟小产权房是不同的概念，小产权房法产品，农民拿自己的宅建房子，也没有什么正规的任何手续就拿来卖。但是村级留用地是的建设用地，只不过这个建设用地一定51%的产权归村里，投资方是有49%的部分，所以就有了51%和49%的说法，49%是允许买卖的，51%是不允许的，是这样的概念。对消费者而言，村级留用地并不是小产权房。

　　当然现在市场上的村级留用地，一般来讲是酒店式公寓这种形象留给大家的比较多。但事实上也有写字楼业主的，也有以商业为主的，每个开发商特长不一样，所以开发的项目也不一样，这里大家不是单单都把目光集中在酒店式公寓这。应该说现在产品比较多，杭州的村级留用地也比较多，集中的几个板块，是三墩申花那一带，然后是下沙，滨江目前也有几块，因为滨江目前的村级留用地是待开发的，大多没有进入到市场当中来，包括城北也有很多的村级留用地。就先简单说这些。

　　【主持人】：听完了陈总的一些看法，下面有请《房产天下》执行总编杨华斌给大家介绍一下村级留用地发展的现状。

　　【杨华斌】：今天是一个小型的会议，大家一起讨论，一起聊天。实际上村级留用地在杭州很多年了，村级留用地之前就像陈总讲的情况一下，之前对消费者来讲可能大家的感觉，一说是村级留用地就是小产权房，就认为有毛病，转让有问题，我在过来的时候上也问我们的记者：目前销售的项目类似于剑桥二手市场上有没有出售？实际上09年村级留用地政策出来以后，证明了村级留用地跟小产权房完全是两回事，包括现在也有讲，一涉及到小产权房都会对村级留用地项目产生影响，之前也没有深度解释这个问题。实际上村级留用地确实比较复杂，包括政策前的，包括政策后的，包括现在通过招拍挂，各个情况的确也不一样，所以在销售的时候多多少少碰到一些困难。

　　按我的理解，对于买房子的人来讲只要想清楚就行了，就是买这个房子到底是干吗用的。之前像这种村级留用地项目，早先有一些写字楼，现在村级留用地大面积写字楼项目比较多。村级留用地早先基本上是小户型的公寓，有的都谈不上酒店式公寓，可能后期管理都倾向于普通、一般，可能连酒店式公寓这个名都挂不上，有一部分精装，这部分房子卖了以后，我印象当中比较早的时候，跟周边商品房相比，像之前的剑桥价格比例还是比较高的，最高可以到7成。但是现在来看，这几年商品房价格总体一直在涨，村级留用地项目也在涨，但相对而言价格比例反而是掉的，像现在有些项目连50%都不足。造成这么一个结果，完全是大家对这些项目不了解，因为不了解所以产生了这样的后果。实际上这个价格差距有没有道理？有一定道理，因为毕竟没有产权，即使有产权的这部分也有一定的心理影响，因为没有产权在投资价值上有一定的差异。作为消费者来讲想清楚了干吗用，不管是作为投资还是过渡，只要想清楚投资收益就可以了。像桔子里，在三墩一年可以租到—，每年出租收益达到6—8个点左右。按照这个投资收益来讲，完全不考虑升值这块，应该说这个比例还是相当高的，远高于普通的商品房，因为事实摆在那里，因为本来这个项目便宜，但租金几乎没有什么影响，如果作为过渡房的，对消费者来讲可能就产生一个问题，就是二手有没有流转，二手有没有流转对价值影响很大，因为这算是租赁合同的转签，理论上还是比较方便的，我所知道的有一部分项目没有，而且溢价从06年到12年也是相当可观的，简单算它的投资回报不亚于商品房。从这个角度来讲，对村级留用地项目并不是一听到这些项目就比较神秘和，实际上完全不是这样。

　　我前面看到一个资料，是10年的，杭州整个市场上村级留用地未来供应量大概有亩，几年内供应量是1600—1700多万方。这么大的比例，实际上我对这个项目在某种程度上有一定好感，这个好感来源于哪里呢？仔细想一下，村级留用地有一个来源，为什么叫村级留用地？就是为失地农民所考虑的未来收益，征了这些城郊农村的土地，留了10%给他，让他们自己经营，靠这块地养活自己和这个村子。所以涉及到所有的村级留用地，我们仔细去看，在这些区域里面都是偏好的，在这些村子的边上都是相对偏好的土地留下来，而且前面几年这么下来的话，对村级留用地项目的政策至少是趋于宽松的，而且未来完全有可能部分做到单套了，而且未来有政策向好的预期可能。

　　所以总体来说，我觉得村级留用地之前的主要问题就是神秘，可能有问题，市场流转率不够，但是未来完全有可能走好，而且现在整个市场经过这轮调控受到影响比较大的情况下，现在投资者主要倾向于长期的收益。如果倾向于长期收益，不是作为短期投机的话，我觉得村级留用地只要算清楚它的收益多少，就可以考虑。

　　【王欢】：刚才杨老师提到，很多村级留用地都是租赁的合同，据我了解到，好象一些项目区别于租赁合同和购房合同的另外一种合同，不知道在座的有没有开发商是这方面的合同，这三种合同之间有没有什么区别？能不能给我们的购房者解释一下，因为这种项目确实比较神秘，大家都不是很清楚。

　　【徐志坚】：51%部分是签订租赁合同，产权是在村里面的，49%是签转让合同，是有产权的，相当于这部分造了以后是的二手房一样。

　　【杨华斌】：已经相当于二手房了。

　　【徐志坚】：对，基本上产权办到项目公司，到时候细到股东，所以签订的是转让合同，买卖合同是没有的，基本上现在操作就是租赁合同和转让合同两种，但是是根据产权情况不一样的。

　　【】：我们是以租代售。

　　【余立鸿】：只要产权办到开发商名下才能卖，它肯定是的，至于合规不合规也很难说。

　　【林琳】：之前我们签的像转让的合同，也是没有跟客户说现在就是有产权的。

　　【余立鸿】：只要有一个产权办出来，后面就顺理成章了。现在很多人拿了地了，要办产权证，毕竟要出细则了，就是到底怎么样。在座的各位，如果有村级留用地项目的，你们自己会不会拿？

　　【杨华斌】：我觉得作为资产配置长期的投资，我觉得可以考虑，没有问题。

　　【余立鸿】：因为我做过几个村级留用地项目，早的也有，包括翠苑这边的西城时代。

　　【杨华斌】：因为早两年市场很好，村级留用地在滚滚浪潮当中自然而然带掉了。

　　【余立鸿】：对，村级留用地相对来说资金比较少，都是一些不是很有实力的开发商，这时候它会做出一些事情来，导致消费者受到损害，这样也会影响一些消费者。西城时代就是很好的例子，现在开发商躲而不见了，做了一个坏榜样，其实它也没有多大问题。刚才说了，最关键的核心是流转，能不能放到二手房市场来卖？

　　【王欢】：其实大家之前对自己的项目推广比较少，包括我们之前跟其中一家开发商准备做过电商，但是因为我们总部也担心到村级留用地的风险，最终没有做成，要不先请大家把自己的项目，尤其是涉及到购房者或者是购房合同这块，把项目介绍一下，我们再展开具体的讨论。

　　【】：去年我们也跟其它房产网站联系过做电商的事情，他们说目前留用地这块不主张介入的，但是今年开始他们已经打破了这个观念，开始主动找到我，因为我现在跟365合作，独家电商团购公司。

　　现在我们差不多是准现房了，基本上结顶了，因为体量也不是很大，目前主要是招商为主。我们是长期的租赁合同，因为国家租赁合同超过20年，我们自动转租，签三次，因为留用地一般50年使用权，等到交到消费者手上是40年，到时候会自动默认续签一次，一直到所有转让权使用完为止。

　　刚才讲了现在误区是小产权和留用地，像我们09年之前，不属于招拍挂，但是我们交土地出让金的，所以在案场还是了，把土地出让所有的证挂在那里，也树立了一个小产权和留用地区别的表格，帮助购买者理解一下概念的问题。

　　我觉得留用地也有它的优势，就是单价低，现在不限购、不限贷，一开始我们也是觉得压力很大，我们是今年4月份开盘的，其实去年7月份就想开，但不敢开，到今年4月份开盘了，开的第一期，效果还是很好的，像剑桥就是我们比较大的客源，因为他们尝过甜头，因为留用地项目本地人购买的比较多，因为他们对项目了解。到现在来说还好，有压力，但是没有想象中的大，产权抗性还是比较强的，用低价和总价能够弥补这个劣势，再加上丁桥板块比较热，也连带了我们，再加上我们这个项目以商业为主，我们商业体量占总体量的60%，大概有2万多方是所谓的酒店式公寓，其他的都是一些辅助配套。商业是我们开发商自己持有，也没有长期使用权或者一次性转让，我们都没有的，是自己在招商，而且对品牌把握还是很好的，所以在招商这块、商业这块现在情况还是比较好的，商业也带动了一定的酒店式公寓使用权的销售。所以对我们来讲，比当初开盘之前想象好一点。

　　【陈焕春】：现在均价多少？

　　【】：均价在5800，趁着现在行情好也涨了一点，没有边上的楼盘涨的厉害，我们这边稍微有点幅度。

　　【黄非】：我们是一个新项目，也可以说是老项目，原来名目叫港桥SOHO，因为办证时间比较长，所以到现在才开始正式推出，预计开盘时间在这个月底。我们的户型以40—60的小户型为主，有一部分LOFT，因为我们这个地段在目前留用地来看算是比较好的地段，周边都没有空地了，都是大型的小区，像亲亲家园、白马尊邸这样的大型小区。

　　所以从我们这段时间接待客户来说，我觉得客户对留用地这块的抗性比起两年之前大大的降低了，来的客户基本上不需要我们解释更多对留用地的解释，他们基本有初步的大概了解，也能够接受。从我们自己来看，对这个项目常有信心的体量，两三万方的项目，我们周边的客户基本上把这个体量就消化差不多了，地段也有优势，LOFT今后也不会批了，现在这种小面积的今后也不会批了。所以如果这样还做不好，那大家的就太恶劣了。现在均价7200—7500，开盘有一定优惠给到客户，现在拿出来卖的是以51%那部分，49%那部分下期开，因为整层这块客户还是要看到一种整体形象，因为现在桩基刚结束。

　　【主持人】：有请天港置业赵总。

　　【】：天港置业是一家大公司，对村级留用地项目我们还在摸索阶段，因为之前没有碰到这种类型的产权。今天能够参加这么一个论坛，也是一个学习的过程。之前我也看到特别是像创美华彩国际这样老的楼盘，确实学到了不少经验，我们这个项目在金沙湖南岸，正中间，它的稀缺性比较大，优势还是在的。

　　我们感觉留用地还是在夹缝中存，特别是像金沙湖周边，很多大佬级的开发商都在，我们在政策上又有很多，所以也特别想通过这种论坛向大家学习一些东西。我们项目目前还在规划完善阶段，包括案名也没有定，下一步可能会在今年年底左右动工。目前我们还在调整一些方案，因为去年形势跟今年的形势不一样，我们之前做设计规划或者是变更，因为考虑到成本等一些原因。

　　【黄非】：体量多大？

　　【】：我们的体量加地下室15万方。我们的是在金沙湖的幸福河边上，金沙湖南岸，幸福河的西边，现在走下沙大道可以看到已经建成了一个下沙医院，就在下沙医院的北边，地理还是不错的。

　　【主持人】：下面有请创美华彩国际副总经理徐总谈一下。

　　【徐志坚】：我们创美华彩国际在三墩，中海紫藤苑的对面，周边留用地很多，包括现在开发的九玺都不远，从体量来讲差不多，我们体量18万方，涵盖了写字楼、单身公寓，包括商业的商场、酒店。总体来说，我们现在已经全部结顶了，除了最后一幢楼这个月会结顶。项目08年开始报的，包括政策反反复复，08年一个政策，09年一个政策，我报批报了一次，后来新的政策下来又改，又重新报过，报了两年，10年我们开始动工建设，到现在结顶，可能明年下半年全部出来了。

　　从销售来说，我们去年就开始销了一批，主要是针对外地客户，客源是针对一些外地的，有一些为了小孩子教育问题，因为小孩子要上初中或者是高中，家长每个星期都要过来看孩子，这部分客源我们去年消化一部分。到现在为止，基本上50%以上去化掉了。包括写字楼和商场，因为对面是中海紫藤苑，包括在建的紫郡，商业体比较少，有很多商家比较看中我们那里，商场这块很受欢迎。写字楼这块，包括西湖科技园里面一些企业，可能是研发中心或者是总部搬到这里，所以消化也比较多。

　　从客户角度来说，对我们认知度有，一个是因为我们那里的剑桥，因为它比较早，所以基本上对这块政策不需要多解释，有些客户比我们还了解，了解的很细。他们最纠结的就是后续期限内拆迁和期限后拆迁这租赁51%部分有没有补偿，主要纠结这部分。像40年之后，我们也不知道，国家政策也不知道，40年中拆迁是不是补贴给我？需要的是我们公司在这期间的承诺。

　　【杨华斌】：那这个问题你们如何解答？

　　【徐志坚】：这个政策具体国家也没有，具体拆迁补偿也没有，我们的解释，只能是按照到时候国家拆迁补偿的，因为那需要到40年之后，到时候市场怎么样，我们保障51%这部分的分红权。其他政策他们都很清楚，因为这部分政策文件上都没有的，现在政策逐步完善。

　　【杨华斌】：作为购买的客户来讲，肯定不甘心40年到了就算了。

　　【徐志坚】：对，因为我们签了40年的合同，但万一这40年中需要修或者怎么样，他们比较担心，但是40年之后我们也没有办法答应他们。

　　【林琳】：一般51%部分签长期租赁合同，在杭州留用地市场上的合同这40年是没有的，而且这要看村里面。

　　【徐志坚】：因为补偿的东西很细，不可能在合同里明确。

　　【余立鸿】：这个问题跟拿地有关系，因为每个开发商拿地不一样，我碰到过开发商，客户问他40年之后怎么办？他说40年之后的给你使用，如果以后遇到拆迁，在过程中包括之后，所有财产给你，它敢承诺，因为它有跟村里的拿地协议。

　　【杨华斌】：只要村里面同意就可以。

　　【林琳】：比如说拿到村里51%，哪怕跟他说好了，口头协议是没有用的，哪怕签了书面协议也没有用。

　　【主持人】：下面听一下天策咨询余总的看法。

　　【余立鸿】：我今天也是来取经的，因为这边做村级留用地的比较多，有一些问题向大家请教一下。

　　第一个问题，现在村级留用地能不能按揭贷款？是49%部分还是51%部分都能够办？

　　【杨华斌】：应该都可以办。

　　【余立鸿】：据我了解早几年基本上都可以办。

　　【林琳】：现在联合银行办的比较少了，因为今年它们有新政出来，但现在杭州银行可以办了，像银泰城是杭州银行办的。

　　【徐志坚】：按揭我们现在是报在那里，现在我们产权是到层的。我们是全部报到联合银行了，但是还没有批下来，到银行里手续先办好，无非是什么时候贷下来。

　　【黄非】：现在联合银行跟我这样说的：办可以办，但是下款可能下不了，他说客户开始还款了，客户还多少就贷我们多少。

　　【余立鸿】：会不会要求开发商多少金在里面？

　　【黄非】：有，是客户还款了以后，把客户还款那部分给开发商。

　　【余立鸿】：现在有些在产权问题上模棱两可，如果说今后或者几年之内可以办出产权，如果办出产权之后会不会有一部分土地出让金？有没有这个约定？

　　【徐志坚】：应该没有，分层的涉及到会不会按二手房。

　　【余立鸿】：因为这个话题很，因为现在买的没有到办产权这一刻，等到办产权的时候，可能会涉及到土地出让金。第二在这个过程当中，如果是二手房交易的话，会产生营业税等税率，这里面会不会有明确还是到时候再说？

　　【】：很多开发商都是到时再说的，没有明确这个东西。

　　【余立鸿】：这个到时候办产权是不是跟商品房一样，只交产权证这部分就够了？

　　【杨华斌】：应该不会是这样。

　　【余立鸿】：我认为这样来说比较清晰，对消费者和开发商都有好处。

　　【杨华斌】：但现在也不是太好清晰。

　　【黄非】：开发商都愿意清晰，但现在杭州一个证都没有办下来。

　　【杨华斌】：很简单，对开发商来讲这是很头疼的问题。

　　【林琳】：现在要看剑桥，如果剑桥能够办出来个人的就可以了。

　　【主持人】：下面有请银泰城营销部总经理徐总讲一下。

　　【徐琦敏】：钱江新城有项目办下来了，它走的比较破例，是为后面走的子铺平，其实就是以它为案例在做。现在给它办出来以后，也在总结一些东西，看看后期再怎么走，这个确定在房管局能够查到的，已经办出来了，这对做留用地的来说是一个好消息。

　　另外关于税收的问题，我们是比较明确，因为我们51%的部分是村级，49%这部分营业税明确。因为客户不可能买这个房子跟商品房有太多的区别，因为银泰城在杭州影响力大一点，因为我们不做酒店式公寓，就做整层写字楼，也规避了法律的一些东西，就算是把村里的那部分租了也有问题，人家今后真的拆迁了什么都没有，但真的什么都没有吗？理论上什么都没有，但是心理上接受不了，因为到时候涉及到一个是村里，一个是业主，到时候闹起来开发商会很难看。所以就算是要做，我个人的想法，对客户就明确的讲，因为我给你的价格就是租赁的价格，如果真的要拆迁那没办法，而且租的本身是51的部分，49%的在开发商手里。做留用地最大的问题就是换届，如果换届什么都可以，有合同也没有办法，这不是村委会说了算。所以我觉得这还是有风险的。

　　现在做留用地，我们这边前段时间跟那边谈了一下，从留用地前期风险来说大家都比较了解，包括产权分割问题，我们是吃了很大的亏了，因为银泰城做购物中心，是整体打造的，做购物中心，不可能和村里的51%和49%用墙隔起来，所以很多时候只能做共用财产，其实的开发商可能搞的比较清晰了，49%和51%分两幢，到最后返租还是经营都没有问题。

　　所以留用地的问题，也要影响房管或者土地部门的思，因为留用地很难作出一些好的项目来，虽然前期土地成本是零，但后期投入的越多，造的越高档意味着土地成本越高，越吃亏，所以很多开发商拼命请这个建设成本，能花两千块钱的绝对不会去花三千，因为这意味着省土地成本，这就导致留用地项目不会做的太好。第二留用地基本上都在近郊或者是郊区，现在是商业经营的，而且“禁九令”出台以后酒店式公寓做不了，全部做写字楼。

　　【陈焕春】：酒店式公寓还不一定，报批这个环节有些可以。

　　【徐琦敏】：但是因为留用地没有产权，包括49%部分也没有产权。

　　【余立鸿】：据我所知，现在村级留用地也纳入商业用地的范畴，就是只能一个卫生间，然后必须有过道，全部都限掉了。

　　【徐琦敏】：现在执行的比较严了，我们当时也想去批过，但批不出来。但现在回过头来看，还是做写字楼的好，简单，法律风险少。

　　【杨华斌】：而且你们这个有条件的。

　　【徐琦敏】：对，很多项目没有这个条件。

　　【主持人】：接下来我想问一下天策咨询的余总，村级留用地的特殊性，在开发过程当中开发商最需要解决哪些问题呢？

　　【余立鸿】：开发商最需要解决的肯定是政策，因为现在开发商很难给业主很明确的解答，我也是抱着这个态度，我比较认可银泰城徐总的说法，就是比较明确的告诉消费者，不要造成很多遗留的问题。村级留用地是最容易导致很多开发商房子卖光了，包括以前最早的西溪风尚，应该是杭州第一个留用地项目，房子卖光了，但遗留很多问题。现在政策越来越明确，我觉得政策是比较重要的。第二现在村里留用地在按揭这块是我比较关心的，如果没有银行支持，难度比较大。还有最新新拿的地，“限九令”出来以后批不出来了，分到户意义没有了，因为现在政策是分到户为止，但是即便分到户也解决不了，还是作为写字楼，因为卫生间有，而且必须要求有一个通道，就是你造这栋房子要像宾馆一样有一个通道，像卫生间可以预留管子，但是要求你有通道，这就比较麻烦。去年保利湾应该是转到这个便宜了，因为那时候不限购也不限贷，现在综合用地都搞不了了，不能以住宅形势销售了。所以现在是新拿地的开发商比较头疼的问题，包括合同这块。

　　【主持人】：关于村级留用地政策的变化，大家有什么看法？

　　【徐琦敏】：政策是越来越明朗，虽然前面有办出来的，但是很多东西不具有共性，很多细节的问题房管局在磨，我相信今后报批走的会比较顺。

　　刚才谈到按揭的问题，只有两家银行能够办，一个是杭州，一个是联合，联合今年好象有额度，杭州银行可能条件也比较苛刻，所以我们大部分选择了一次性付款或者是分期付款，这也说明了我们客户有钱，按揭的没有几个。四大行这块，对留用地也有兴趣，但是他们对留用地政策风险把控的比较严，我们现在跟四大行也在谈，看看有没有可能做。

　　【黄非】：从我们做的这个项目来看，前期报批报建这块，和普通商品房开发区别不大，它有明确的要求我们就按照它的要求做，这是没有的。但现在一个是办证这块还没有明确，因为我们没有看到杭州办出来的实例，不知道这块怎么办；第二是税收不明确，它是按租赁收税还是按销售收税？我办证之后对房产税收这块到底怎么办？这个也不明确。我想政策越来越完善，但是在不完善的时候你怎么办？我们也是属于摸着石头过河，不过相信当我们的项目接触到后期这块的时候，我估计前面会有很多实际案例出来，就可以参考。

　　【徐琦敏】：你如果和客户签的租赁合同，那肯定跟租赁算，如果签的是整层销售，那肯定按销售算。

　　【黄非】：但剑桥的例子，签的是租赁合同，税务局对你说也是属于经营，所以不认租赁这块，可能你们银泰城以后也会碰到的。

　　【】：实际上我们在前期报建的时候也遇到这种问题，特别是我们走08年遗留问题的政策，我们是可以分割到层，每个区域我们了解的情况都不一样。像滨江区、萧山区那边，可以做到400方一层，下沙是可以控制到800方一侧，所以每个区域控制都不一样。我们打的是擦边球，现在设计方案是做了两幢600方，一幢800方，审批过程基本上也通过了。也就是说很多政策要我们去揣测它，我们走了很多的弯，这也是需要解决的问题。

　　还有作为我们外地开发商，对村级留用地是招商引资进来的，但是真正进来跟村里打交道的时候困难还是蛮大的，之前的一些承诺也好，真正要落实到合同上要三分之二村民通过，所以实施难度非常大，这块也需要有一些指导性或者有依据的政策。

　　【杨华斌】：你说的这个问题，招商引资后面不管你，实际上它是没有办法，也没有办法管，实际上你到房管局去问它他们也不知道。

　　【】：包括我们今年营业执照年间就遇到一个问题，因为我们之前没有走招拍挂，到建设局批资质的时候，你是没有资格来批资质的，因为你是城建项目，并不是商品房销售项目，所以是没有资质的。我们是置业公司，服务项目有一个联合开发，工商就需要你把资质拿出来，就是到底是什么样的资质。咨询了各个部门，没有一个明确的或者是答复。

　　【杨华斌】：现在政策最理想的状态，就是今后全部按招拍挂做，历史遗留问题也按这个处理，这样皆大欢喜，但是我估计这样做也有一定的难度。

　　【余立鸿】：因为之前村级留用地确实太乱了，乱的过程当中，政策风险对开发商来说确实蛮大的，如果说证办到开发商名下，再办到业主名下，这个税收怎么办呢？从理论上来说只收一次就可以了。

　　【徐琦敏】：这个倒是有明确，只收一次，但是营业税少不了。

　　【余立鸿】：按照现在政策文件去解读是收两次的。

　　【徐琦敏】：房管局内部有一个讨论，可能只是收一次。

　　【徐志坚】：我们现在盘子做起来了，前期的政策都移过去了，09年遗留的问题吃螃蟹也吃过了，因为我们报批就两年多，政策在逐步完善，包括细则也慢慢在细，但是也没有细到具体怎么办，但是也在细。现在我们碰到的问题是按揭的问题，按揭现在没有办法做，包括我们造的房子工程款全部付掉了，我主要是怕按揭问题对客户的影响，而不是对造房子有影响，是对客户有影响，包括四大行也谈过，但杭州银行没有谈过。

　　【徐琦敏】：杭州银行是可以做，但是上浮20%，而且涉及到每个支行的条件不一样，而且还涉及到每个经办人员的条件不一样，很多都是可以谈的。去年甚至有一个留用地项目告诉我，他们跟银行谈到40%的首付不上浮。

　　【林琳】：联合银行三墩支行以前也这样办过的。

　　【余立鸿】：我这边收到的信息很杂，但是对于政策来讲我还是比较看好的，因为村级留用地本身是城市进程中一个特殊产物，现在问题越来越多了，房管局不得不解决了，我觉得今年或者是明年政策肯定会出来，我现在是比较看好的，包括银行的支持慢慢政策也会明朗起来。

　　【黄非】：市场要规范首先把政策法规规范好，这样就没有问题了。

　　【陈焕春】：因为今天在座的还是按照老政策的比较多，真正走招拍挂的比较少。我们服务过一两个实际走招拍挂的案例，现在也有已经到了销售期的，根据下来的感觉，如果实际走了招拍挂，49%部分跟普通商品房商业用地差别不是特别大，包括按揭，因为各方面证都比较齐，证都一样的。可能老的这批可能会作为历史遗留的问题。这里也是一个趋势，包括09年的时候先把拿地环节统一掉，如果真正认同村级留用地的地位，都统一走招拍挂，49%就是商业性质的商品房。当然现在不是很确定的东西，就是“禁九令”在村级留用地到底使用程度多少，据我所知，在“禁九令”出台之后，似乎也有小户型项目批出来了，但是不一定能够推广，因为每个区政策不一样，因为如果是一个区里重点项目的话，可能会有一定政策的倾斜，可能在政策上会放一马的，可能还不是特别严，还有一定的空间。

　　如果按照这样的趋势来看，村级留用地的优势也比较明显，尤其对于一些自身有资源的一些开发商而言。因为现在村级留用地原来看看都很远，现在都是近郊了，尤其是近郊住宅开发很成熟的地方，它需要一些商业配套或者是办公配套，这种村级留用地出现在这里的话，其实51%部分和49%如果走招拍挂之后，可以相对来讲巧妙搭配一下，反而是一个比较好的东西，因为现在杭州地价很高，村级留用地低成本的地价还是很大的吸引力，现在也有些开发商比较感兴趣村级留用地，实际上土地招拍挂去拍，可能做了几年之后有一定商家资源和模式之后，可能以后含金量比较大的是它持有的商业，是一个比较大的增长点。可能接下来会有一个新的发展的过程，不会像现在这样把它看作一个存在问题的东西或者像小产权房差不多的东西，以后大家可能会认为它比较好，或者至少认为它是比较正常的东西。从现在操作案例来看，只要走了招拍挂，基本上障碍比较少，不太会像之前的这种地。因为之前09年、10年服务过很多村级留用地项目，大家都在做选择题，就是到底走不走招拍挂，大部分选择不走，不交这笔钱。但是有些处在刚刚考虑这个问题的开发商，可能就走了新的政策，相对来讲新政策目前看起来还快，因为相对会明确一些，基本上会贴上商品房的线，包括各个环节也给一定照顾性的政策。

　　【主持人】：我想问一下开发商，怎么样解除开发商的疑虑来促进销售呢？

　　【徐琦敏】：我们就按政策来做，其实业主对留用地最大的问题，就是你承诺他，因为开发商的实力和影响力摆在这里，一般来说业主能够接受，当然也有客户因为这个问题不买，因为尤其是整层是大型集团，大型集团有些会顾虑这些东西，所以有些也会放弃。

　　【黄非】：我们针对的客户基本是三墩的客户，三墩客户对留用地这块政策很了解了，没有过多疑虑，如果他有过多疑虑不会来看，不会来选。所以目前没有碰到过很特别的个例。

　　【王欢】：三墩客群是最成熟的。

　　【黄非】：对，有无数案例做了证明，因为买了也没有吃亏，也有利润产生了，三墩那边后期也没有存在什么很大的矛盾。所以说这块还好。

　　【】：因为目前我们还没有遇到这种问题，但是我们想，至少51%长期持有，要经营这块东西，虽然我们是外地开发商，但是并不代表我们盖一个项目就走了，有一些问题该出来的，还是要站在客户角度解决，而不是藏着，因为问题总会出来，而且往往这些客户来购买跟租售的客户对这种问题更，一旦出现问题会闹得很大，所以我认为不应该回避这个问题。

　　【徐志坚】：三墩这种项目比较多，之前他们销售的合同都研究过了，接下去可能一步一步更完善。接下来站在客户的角度能够解决的，有些能够细的一定还会细。

　　【余立鸿】：从营销商来说，包装肯定是把它做足，合同要规范。第二如果村级留用地销售的话，最好是主体完善，样板房出来，这样价格才能上去，如果造到两三层就开始卖，价格上不去，另外很难获得客户的信任，因为肯定不能只是靠一个售楼处一样的东西。

　　【陈焕春】：还有一个现象，现在有些有钱的村，他们的村级留用地都是自己开发的，我们也接触过，对于这种项目来说，不管走不走招拍挂都一样的，其实我觉得这样做更好。

　　【杨华斌】：这也未必，因为整个杭州来讲，后续—万的量，不可能一下子出来，可能有部分村子里面自己做了，但按我的理解，中间有相当比例的量会上市，像来讲如果加以合适的引导，对市场也是一个不错的补充，只要把产权明晰掉、把税收政策、流程明晰掉，对这个市场来讲也是一个不错的补充。

　　刚才徐经理前面说到这个问题，如果政策不明确，开发商不太愿意去投入，这部分产品相对来说可能比较尴尬，因为它不可能做的太好，但只要政策明确了，很多开发商还是愿意把这个项目做好，来做更多的溢价，也更加有利于做品牌。

　　【陈焕春】：走招拍挂的也有预售证。

　　【徐琦敏】：也要走透明售房网的，像星耀城就有。

　　【杨华斌】：我的理解星耀城这是一个尝试，杭州说实话已经走的比较快了，外地很多地方连我们这个都没有。

　　【黄非】：对，浙江很多地方都没有村级留用地的概念。

　　【主持人】：今天论坛就到这里，谢谢大家。